Investissement Locatif : dans quel ordre agir pour investir

Investir dans le locatif

Investir dans l’immobilier est un processus simple qui doit être reproduit dans un ordre bien distinct. Toutes les étapes se complètent et doivent être réalisée afin de mener à bien votre investissement. Dans cet article, découvrez les étapes à respecter afin de gagner votre indépendance financière grâce à l’immobilier.

Se former

Ce point est probablement le plus important. Investir dans l’immobilier ne s’improvise pas. Contrairement aux idées reçues, il ne suffit pas de trouver un bien et d‘y mettre un locataire.

Afin de connaître le succès dans vos investissements immobiliers, il est nécessaire de savoir comment :

  • Faire une étude de marché
  • Trouver un bon vendeur
  • Négocier
  • Trouver une bonne affaire
  • Trouver un financement aux meilleures conditions
  • Trouver de bons locataires
  • Gérer les charges
  • Gérer la gestion de vos biens
  • Emprunter sans limite

Cette liste est non exhaustive. Il est important de comprendre comment faire.
Le meilleur investissement est d’investir sur vous même ! Vous êtes la seule personne à pouvoir faire les choses. Personne ne les fera à votre place.

La formation passe déjà par la lecture de livres. La valeur est inestimable pour certains livres car certains très grands investisseurs ont pris le temps de raconter leurs vies, leurs aventures et leurs meilleurs conseils sur papier.

Cela vous permet donc d’être indirectement au contact de personnes très inspirantes et de vous faire prendre conscience que c’est possible.

Faire une étude de marché

Après la formation, il est important d’étudier le potentiel d’une ville et plus particulièrement d’un quartier. Cela passe par l’étude de différentes données et d’actions à mettre en place.

En premier lieu, il est nécessaire d’analyser les statistiques de la ville qui vous intéresse potentiellement. Vous devez donc regarder :

Le taux de chômage ou d’actif : Grace à cette donnée, vous allez pouvoir juger de la situation financière moyenne des habitants. Il est préférable d’avoir des biens dans des villes ou le taux de chômage moyen n’est pas trop élevé.

L’évolution du nombre d’habitants : Il faut absolument que la ville soit en augmentation du nombre d’habitant ou au minimum en stagnation. Dans le cas contraire, cela caractérise qu’il y a plus de logement vide que la demande ce qui provoque une baisse des loyers. C’est souvent la conséquence d’une ville très peu attractive.

La surface moyenne : Cette donnée va vous permettre de connaitre la cible la plus populaire. Si la surface moyenne est de 60 mètres carrés, vous aurez à faire à des familles. Si la surface moyenne est de 30 mètres carrés, votre cible sera plutôt des jeunes actifs.

Les données à étudier sont nombreuses et doivent être combinées entre elles. Plus les critères sont au vert, plus la ville est intéressante.

Il faut faire attention à la localisation afin de multiplier les chances de louer son bien facilement.

Votre étude de marché se poursuit donc en privilégiant les quartiers à proximité des commerces et des transports. L’emplacement est très important. Pour de la colocation, privilégiez la proximité avec les écoles. Pour de la location courte durée, privilégiez le centre-ville.

Il est cependant possible de faire de très bonnes affaires dans des villes moyennes et en campagne.

Ensuite, il est nécessaire de tester la demande locative. C’est pour cela qu’il faut faire des fausses annonces.

Cela va vous permettre de savoir si on aura beaucoup de demandes et aussi à quel prix. Nous pourrons donc prendre ces chiffres pour le calcul de la rentabilité d’un bien lors des visites afin de faire des offres.

Il est très important d’avoir de nombreuses demandes. En effet, plus vous aurez de demandes et plus vous pourrez être sélectif dans le choix de vos locataires. C’est très important.

Trouver les bons produits

Maintenant que vous savez comment tester la demande locative et l’attractivité d’un quartier, il va falloir faire tout un travail de recherche.

Il va falloir chercher des biens en fonction du type de location que vous voulez faire.
Vous n’allez pas rechercher un studio pour faire de la colocation par exemple.

Les sites que je vous conseille sont Seloger et Leboncoin. Ce sont clairement les deux meilleurs même si j’ai une préférence pour le premier. En effet, Leboncoin recense aussi les annonces des particuliers contrairement à Seloger.

Ils sont souvent très durs en matière de négociation car ils sont très attachés à leur bien. C’est pour cela que j’évite de passer en direct et préfère les agences même si je ne suis fermé à aucune possibilité.

De plus, l’agent immobilier est votre ami dans la négociation !

Vous allez donc réaliser un véritable travail de recherche et appeler les agences afin de programmer des rendez-vous sur des biens qui sont déjà potentiellement intéressant pour vous.

Je vous conseille d’organiser toute une journée de visite.

Faire des visites

Vous avez maintenant organisé vos visites. Il va falloir poser les bonnes questions au vendeur et à l’agent immobilier.

Il est important de savoir depuis combien de temps le bien est en vente. Si le bien est en vente depuis longtemps, la marge de négociation est donc plus importante. Cela signifie qu’il y a peu de concurrence sur ce bien.

Il va aussi falloir chercher à savoir la raison de la vente. Cela permettra de savoir si le vendeur est pressé ou non. Si la raison de la vente est un divorce, il est probable que les vendeurs veulent vendre rapidement leur bien. Vous pourrez donc négocier plus facilement.

Faire des offres

Pour faire votre offre, il va falloir déterminer à quel prix le bien est intéressant pour vous.
Il va donc falloir faire vos calculs.

Ma stratégie est de faire de nombreuses offres à prix cassés afin de multiplier mes chances d’avoir un accord. Les bonnes affaires se créent.

Négociez toujours par rapport au prix auquel vous voulez obtenir le bien et non par rapport à son prix de vente.

Si vos calculs de rentabilités vous disent de faire une offre, foncez et ne réfléchissez plus !

Trouver un financement

Trouver une bonne affaire est un premier point. Cependant, le financement est une partie très importante. Sans financement, vous ne pourrez pas devenir propriétaire du bien même si c’est la meilleure affaire de votre vie.

Il va donc falloir concentrer beaucoup d’efforts sur la création de votre dossier bancaire. C’est vraiment très important ! Vous ne devez pas négliger ce point. Passez-y du temps et faites les choses de manière professionnelle.

Vous devez faire tout le travail à la place de votre banquier. Il vous en remerciera en mettant en avant votre demande de financement à sa hiérarchie. On appelle cela la réciprocité.

Dans votre dossier, vous devez lui permettre de se projeter grâce à des prévisionnels, des photos et votre étude de marché. Vous pouvez aussi lui présenter tout ça dans un diaporama.

Ensuite, venez avec tous les papiers nécessaires afin de ne pas lui faire perdre de temps :

  • Vos trois derniers relevés de compte en banque
  • Vos trois derniers avis d’imposition
  • Vos trois derniers bulletins de salaire
  • Votre justificatif de domicile (facture de téléphone …)
  • Vos justificatifs d’identité (CNI, passeport)

Essayez de créer une relation de confiance avec votre banquier. Soyez reconnaissant quand il le faut : Un petit mot gentil avec une bouteille de champagne quand votre demande de financement est acceptée et je peux vous assurer que vous avez gagné des points pour la prochaine !

Il est possible de connaître une succession de refus. C’est dans ces moments-là qu’il va falloir garder en tête la raison pour laquelle vous voulez investir dans l’immobilier.

C’est très important de ne rien lâcher ! Vous en êtes capable.

Trouvez des locataires

Vous voilà enfin propriétaire ! Cependant, votre bien ne vous rapporte rien. Vous allez devoir trouver un ou plusieurs locataires.

Il va falloir être très rigoureux dans le choix de vos locataires.

Si vous avez fait une bonne étude de marché, vous recevrez de nombreux dossiers.

J’ai une préférence pour les étudiants. Ils ont de nombreuses garanties. En effet, ils ont un garant. Ce sont souvent les parents.

Ensuite, ils touchent les APL qui vous sont directement reversées. Cela vous assure une partie de vos loyers.

Ensuite, vous pouvez prendre 1 à 2 mois de caution en meublé. Je vous conseille de ne prendre qu’un mois de caution.

Privilégiez des étudiants qui vont rester plusieurs années par rapport à leurs études.

Pour les personnes actives, prenez des personnes éligibles à l’assurance loyer impayé.

Vous l’aurez compris, il y a un ordre bien précis à suivre pour pouvoir investir avec succès dans l’immobilier ! Ces étapes ne sont pas difficiles mais doivent être respectées et appliquées avec rigueur.

Fermer le menu