Investissement locatif : 4 éléments à déterminer avant d’investir

Investissement locatif

Vous désirez investir dans l’immobilier rapidement mais ne savez pas comment faire ? Différents éléments sont à déterminer avant d’investir. Que ce soit pour vous créer du patrimoine ou des revenus, il est toujours intéressant d’avoir des biens immobiliers ainsi que des rentes. Cependant, il est indispensable de passer par certaines étapes d’analyse en amont. Voici donc les éléments à déterminer de manière systématique.

Si vous allez réussir à louer

Vous devez tester et connaître la demande locative d’un quartier avant de vouloir acheter. Vous devez analyser un marché avec les techniques que je vais vous montrer. Le choix du quartier dépend déjà du type de location que vous voulez faire. Privilégiez les quartiers étudiants pour de la colocation et le centre-ville pour de la location courte durée par exemple.

Il est indispensable de savoir si vous allez réussir à louer. Il est important de recevoir de nombreux dossiers afin d’être sélectif dans le choix de vos locataires. Dans le cas contraire, vous n’aurez pas beaucoup de choix et serez obligé de prendre des locataires qui n’ont pas une situation optimale.

Ma stratégie est de faire une fausse annonce afin de tester la demande locative. Mettez-la sur leboncoin. Vous verrez si vous recevez de nombreux mails et appels. Dans le cas contraire, il faudra probablement revoir votre quartier ou ville. Mettez des fausses photos venant d’un appartement dans le style de ce que vous voulez acquérir dans un futur proche et une bonne description.

Cette étape est nécessaire. Vous devez aussi analyser les statistiques et les chiffres de la ville. Ces statistiques vont nous permettent de voir l’âge moyen, le % de locataires, la surface moyenne. Cela vous permettra de connaître votre cible. Vous pourrez aussi avoir des informations par rapport à la situation financière type des habitants. Évitez les villes qui perdent des habitants. Cela veut dire qu’il y a de nombreux logements vides. L’offre étant plus importante que la demande, cela a pour conséquence de faire baisser les loyers. La ville est donc peu attractive.

Combien vous pouvez emprunter

Avant de commencer à visiter, il est important de connaître le montant des biens sur lesquels vous allez pouvoir vous positionner. Cet élément va vous permettre de ne pas perdre du temps sur des visites inutiles, le montage d’un dossier bancaire refusé à tous les coups si vous ne respectez pas cette règle et que c’est votre premier investissement.

La capacité d’emprunt se calcule par rapport à la mensualité du crédit, c’est-à-dire que nous allons pouvoir déterminer le montant maximum de celle-ci et donc en définir le montant total d’emprunt possible.

La mensualité du crédit ne doit pas représenter plus de 33% de vos revenus nets. C’est la règle des 33%. Admettons qu’une personne gagne 2000 euros par mois mais qu’elle a un crédit de 400 euros, ces revenus nets sont donc de 1600 euros.

1600×0.33= 533 euros. La mensualité de crédit maximum est donc de 533 euros pour cette personne.
Avec cette mensualité, vous pouvez empruntez 100.000€ sur 20 ans.

Cette règle est contournable une fois que vous avez fait vos preuves dans l’investissement locatif. Faites donc attention à faire un très bon coup pour votre première affaire pour pouvoir réinvestir. Une erreur peut être fatale et vous bloquer dans vos futurs investissements.

La raison de la vente

Pour faire une bonne affaire, il faut négocier. Une bonne affaire se fait dès l’achat. En effet, la charge principale lors de l’achat d’un bien immobilier est le crédit. En négociant, vous pourrez donc réduire cette mensualité contrairement aux autres charges qui seront difficilement modifiables.

Pour faire une bonne négociation, il faut tomber sur un bon vendeur. Un bon vendeur est un vendeur qui doit vendre rapidement à cause d’une certaine situation qui peut être un divorce, un déménagement, une succession, beaucoup de dettes. Les situations possibles sont nombreuses.

Afin de savoir si vous êtes sur un bon vendeur, faites parler l’agent immobilier ou le vendeur. Il y a des questions à absolument poser comme :

  • Quelle est la raison de la vente ? : Cette question va vous permettre de savoir la situation dans la majorité des cas. Vous serez donc si le vendeur doit vendre rapidement ou non.
  • Depuis combien de temps le bien est-il en vente ? : Plus le bien est en vente depuis longtemps, plus la marge de négociation est importante. Les biens en vente depuis plus de 6 mois sont souvent plus facilement négociables qu’un nouveau bien sur le marché.
  • Y a-t-il une marge de négociation ? Et ensuite, c’est votre dernier prix ? Cela va permettre de voire l’ouverture de votre interlocuteur à la négociation. Ne réagissez pas à sa réponse. Nous le voulons bien moins chère que le prix qu’il vous donnera !

Les questions pour trouver un bon vendeur sont nombreuses. L’objectif de la négociation est d’acheter le bien à un prix inférieur à celui du marché. Quand vous irez voir votre banquier, le fait que vous ayez acheté votre bien à un prix inférieur à celui du marché vous aidera énormément dans l’obtention de votre financement. Faites faire une estimation du bien afin de lui prouver.

La rentabilité du bien

La règle incontournable dans l’immobilier est l’autofinancement. Il faut que le loyer que vous allez percevoir paie toutes les charges dont le crédit. Le but n’est pas que les comptes soient à l’équilibre. L’objectif de l’opération est d’avoir de l’excédent afin de générer des revenus dès maintenant et d’augmenter sa capacité d’emprunt. C’est un cash-flow positif.

Dans le cas contraire, on appelle cela un cash-flow négatif ou l’achat d’une dette, ce qu’il faut absolument éviter car vous devrez rajouter de l’argent de votre salaire chaque mois et vous perdez en capacité d’emprunt. Votre banquier ne vous fera pas confiance. Un mauvais premier investissement peut vous faire perdre beaucoup d’argent et de temps. C’est pour cela qu’il est très important de se former mais aussi de se concentrer vraiment pour trouver « la bonne affaire » pour votre premier investissement.

Vous allez devoir calculer la rentabilité du bien afin de savoir s’il y a autofinancement et cash-flow ou non. Ensuite, il va falloir définir votre prix cible par rapport à vos calculs. Ne négociez jamais un bien par rapport à son prix de vente mais toujours par rapport à votre prix cible. C’est une erreur très courante chez les débutants.

Voici quelques éléments à déterminer absolument avant d’investir. Vous n’avez plus d’excuses pour faire ces erreurs qui peuvent tuer une rentabilité. Vous avez maintenant toutes les armes pour faire de bonnes affaires dans l’immobilier.

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