Investissement immobilier : Comment emprunter sans limite

L’emprunt est le nerf de la guerre. Si la banque ne finance pas vos projets, vous ne pourrez pas investir même si c’est la « meilleure affaire de votre vie ». Il y a de nombreuses choses à respecter afin de se voir accorder ces demandes de financements. Dans cet article, découvrez comment augmenter sa capacité d’emprunt à chaque investissement et pouvoir investir sans limite.

L’autofinancement

C’est un point à ne vraiment pas négliger. Votre bien doit obligatoirement s’autofinancer, c’est-à-dire que le loyer que vous allez percevoir doit couvrir toutes les charges dont le crédit. Si votre cash-flow est négatif, vous aurez donc acheté une dette car vous devrez rajouter de l’argent chaque mois pour payer les charges avec vos revenus. De plus, le banquier ne vous fera pas confiance car vous ne lui aurez pas prouvé que vous savez investir. Votre capacité d’emprunt baissera.

En effet, si vous acheter une « dette » de 200€ et que vous gagnez 1600€, le banquier considérera que vous ne gagnez plus que 1400€. L’objectif est d’avoir un cash-flow positif afin de prouver au banquier que vous savez investir dans l’immobilier de manière rentable mais aussi pour se créer une trésorerie en cas d’imprévu. Le cash-flow sert aussi à faire des remboursements anticipés afin de faire grossir son patrimoine plus rapidement tout en se débarrassant de la dette ou à vivre avec ce cash-flow et en laissant ses biens s’autofinancer.

La règle des 33%

Faites toujours attention à cette règle. Elle est très difficilement contournable lors de vos premiers investissements. Afin de la respecter, il faut que la mensualité du crédit ne soit pas supérieure à 33% de vos revenus nets (revenus – crédits). Il faut donc que votre bien s’autofinance absolument afin de ne pas faire baisser vos revenus nets et donc vous bloquer dans vos investissements avec cette règle. C’est d’ailleurs pour cela que je ne recommande pas d’acheter sa résidence principale.

Sachez que le taux d’endettement n’est valable que pour vos premiers investissements. Ensuite, la banque regardera votre capacité à investir dans des biens à fort rendements. Elle regardera surtout la viabilité de votre projet au niveau des chiffres de celui-ci sans prêter attention à cette règle des 33%. Cependant, il faut acheter de très bonnes affaires afin de lui prouver que vous êtes un investisseur compétant !

La règle des 70%

Il y a une autre règle à prendre en compte afin que votre capacité d’emprunt augmente. La banque provisionne 30% de vos loyers bruts car elle considère que ces 30% correspondent aux charges (copro, assurances, taxe foncière etc). Elle ne prend donc que 70% des loyers en compte. 70% de vos loyers doivent donc être supérieurs à la mensualité de votre crédit.

Pour qu’un bien s’autofinance, il faut donc que :

  1. Loyer > charges
  2. 70% des loyers > mensualité du crédit

Si vous respectez ces 2 règles, votre capacité d’emprunt augmentera et vous ne serez pas limité.

Une bonne situation

Gérer ses finances

Faites toujours attention à la gestion de vos finances. Ne prenez pas de crédits à la consommation et ne faites pas de découverts. Votre compte doit toujours être « clean » pour demander un financement car le banquier jugera de votre sérieux.

Bouclez tous vos crédits à la consommation en priorité si vous en avez.

Une stabilité professionnelle

Ne changez pas de travail pendant vos premiers investissements. Maintenez donc une stabilité professionnelle en ayant un contrat à durée indéterminée et en y restant même si vous n’êtes pas épanoui car c’est temporaire. Vous vous en servirez pour investir.

Un bon dossier

Accordez toujours beaucoup d’importance à l’élaboration de votre dossier bancaire. Vous devez faire tout le travail à la place de votre banquier afin de vous différencier de tous ses clients. Il fera tout son possible pour que votre demande de financement soit accordée et vous créerez une vraie relation de confiance entre lui et vous.

Préparez donc tous les documents nécessaires ainsi qu’un prévisionnel, photo du bien et même une estimation pour lui montrer que vous allez acheter ce bien en dessous du prix du marché si c’est le cas. Faites-le à chaque nouveau bien. Ce n’est pas uniquement valable pour vos premiers investissements.

Emprunter sans limite est possible à condition de respecter certaines règles dont celle de 33% et de 70%. Ces règles vous feront prospérer dans l’investissement locatif. Faites donc attention à bien réunir toutes ces conditions à chaque nouvelle acquisition car une erreur peut vous faire perdre beaucoup de temps et d’argent.

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