Immobilier : investir dans le neuf ou l’ancien ?

Investissement immobilier neuf vs ancien

Investir dans l’immobilier ne s’improvise pas et se poser les bonnes questions avant d’investir est nécessaire. En effet, un investissement locatif qui n’est pas rentable peut vous bloquer et vous faire perdre du temps mais aussi de l’argent. Il est donc important de prendre en compte tous les éléments afin de prendre une décision qui ne mettra pas en péril votre projet d’investissement. Dans cet article, découvrez s’il est plus intéressant d’investir dans l’ancien ou dans le neuf afin de bénéficier du dispositif Pinel qui permet de bénéficier d’un crédit d’impôt.

Les principes fondamentaux

Avant de répondre à cette question que l’on me pose assez régulièrement, je vais vous expliquer ou vous rappeler les principes essentiels pour un investissement immobilier réussi. Ils doivent absolument être respectés si vous voulez prospérer dans l’investissement locatif. Une erreur peut être fatale. Cependant, il suffit de connaitre le bon processus afin d’investir dans l’immobilier avec succès. L’avantage avec l’immobilier, c’est que vous serez combien vous rapportera votre investissement avant même d’avoir acheté le bien.

Le principe incontournable est l’autofinancement. C’est le fait que le loyer que vous allez percevoir couvre tout l’ensemble des charges telle que la mensualité de crédit mais aussi charges de copropriétés, assurance, taxe foncière, impôts etc. Si ce n’est pas le cas, vous aurez acheté une dette puisque vous devrez rajouter de l’argent chaque mois pour les payer. Ce n’est pas l’objectif.

Le second principe est tout simplement de dégager un excédent d’argent chaque mois. Il doit rester de l’argent de votre loyer même après le paiement des charges. On appelle cela un cash-flow positif. Cela vous permettra de vous générer des revenus sans avoir mis 1€ si vous souhaitez acheter à crédit, ce que je vous recommande ! Cet argent vous permettra de vous créer des revenus ou de faire des remboursements anticipés afin de devenir le plus rapidement possible pleinement propriétaire de votre bien. Avec un cash-flow positif, vous augmenterez votre capacité d’emprunt et pourrez donc continuer à investir tout en vous positionnant sur de plus en plus gros projets.

Le neuf ou l’ancien ?

Investir dans le neuf peut paraître très séduisant pour les gros revenus car il permet de défiscaliser. Cependant, la défiscalisation à tout prix cache une toute autre réalité : Vous payerez votre bien beaucoup plus cher dans le neuf.

L’objectif est d’avoir un coût d’acquisition du bien le moins élevé possible tout en percevant un maximum de loyer. Or, la différence du prix de location dans le neuf ne compense pas son coût d’achat beaucoup plus élevé.

Pour trouver une bonne affaire, il faut se concentrer sur des biens qui ne font pas rêver. Il y aura moins de personnes positionnées sur le bien ce qui vous permettra d’avoir une plus grande marge de négociation. Dans l’immobilier, la négociation est le nerf de la guerre car une bonne affaire se fait à l’achat !

Dans le neuf, vous payerez votre bien beaucoup plus cher. Mais il y a aussi une tva de 20% à payer ainsi que des frais d’actes notarié à hauteur de 2 à 3% contre seulement 6 à 8% dans l’ancien sans paiement de tva. De plus, la marge de négociation sur les produits neufs est très limitée. L’avantage fiscale n’est donc qu’un leurre car la défiscalisation vous coutera beaucoup plus cher.

En résumé, n’investissez pas dans les programmes neufs car au final, l’avantage fiscal n’en est pas un. Concentrez-vous dans la recherche de bien rentable en achetant des biens qui ne provoquent pas « le coup de cœur ». N’oubliez jamais que vous voulez investir et que vous achetez donc une surface en premier lieu. Négociez au maximum afin d’obtenir un prix inférieur à celui du marché et veillez à l’autofinancement.

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