Faut-il acheter sa résidence principale pour investir dans l’immobilier ?

Résidence principale

Peut-être que vous avez pour projet d’acheter votre résidence principale car le fait d’avoir son chez soi et ne plus payer de loyer est séduisant. Peut-être que vous ne voulez plus « payer de loyer pour rien » ou même que vous voulez investir dans l’immobilier mais acheter aussi pour devenir propriétaire de votre résidence principale. C’est une question que l’on me pose très régulièrement. Dans cet article, découvrez s’il faut acheter sa résidence principale avant d’investir ou non et les alternatives pour devenir propriétaire tout en investissant dans l’immobilier.

Actif et passif

Beaucoup de personnes voient le fait d’acheter sa résidence principale comme un investissement. Il est important de différencier la notion de passif et d’actif.
Un passif est quelque chose qui vous coûte de l’argent mais ne vous en rapporte pas comme par exemple :

  • une voiture
  • un abonnement à la salle de sport
  • un crédit à la consommation

Un actif est quelque chose qui vous rapporte de l’argent comme par exemple :

  • des actions à fort dividende
  • un bien immobilier en location
  • une entreprise

Pour atteindre l’indépendance financière, il est important d’avoir un maximum d’actif tout en cherchant à diminuer au possible les passifs.
Se loger est un gros passif car cela ne vous rapporte pas.

Capacité d’emprunt

Votre capacité d’emprunt se calcule par rapport à la mensualité du crédit. C’est-à-dire qu’elle ne doit jamais excéder 33% de vos revenus nets, c’est-à-dire sans crédit. Admettons qu’une personne gagne 1800€ par mois mais qu’elle a un crédit à la consommation de 200€, ces revenus nets sont donc de 1600€.
1600 x 33% = 533.33€ est donc la mensualité maximale à laquelle cette personne aura droit. Elle pourra donc emprunter 100.000€ sur 20 ans car la mensualité est de 522€ actuellement. Si son bien s’autofinance et génère du cash-flow, sa capacité d’emprunt augmentera.

Les revenus nets ne sont pas réduits par tous les passifs mais uniquement par les crédits. C’est-à-dire qu’être locataire ne réduit pas leur capacité d’emprunt car ils ne paient pas de crédits. En revanche, si vous achetez votre résidence principale à crédit, la mensualité sera déduite de vos revenus nets. Prenons par exemple un couple dont le revenu mensuel est de 3000€. Ils veulent emprunter 200.000€ pour financer leur résidence principale ce qui fait une mensualité de 1050€ sur 20 ans. Le taux d’endettement de 33% est atteint et ils ne pourront pas investir.

Le taux d’endettement est contournable à condition d’avoir déjà fait ses preuves dans l’investissement locatif. Il y a aussi le reste à vivre qui est pris en compte.

Peut-être que vous avez du cash qui dort sur un livret A et que vous voulez l’investir dans votre résidence principale. La solution la plus optimale est de mettre des apports dans différents biens immobiliers ou d’acheter un bien cash que vous mettrez en location. Le cash-flow payera votre loyer et vous pourrez continuer à investir en faisant grossir votre patrimoine et en augmentant vos revenus.

Stratégie pour devenir propriétaire en investissant

Il existe différentes alternatives afin de devenir propriétaire de votre résidence principale ou ne plus financer votre loyer avec vos revenus actuels.

La première possibilité est d’acheter un immeuble de rapport et vous vivrez dans un des appartements. Le loyer que vous percevrez remboursera toutes les charges dont le crédit. Votre appartement ne vous coûtera pas car tout s’autofinancera même si vous vivez dans un des appartements. Vous pourrez donc continuer à investir.

La seconde possibilité est d’investir dans l’immobilier dans des biens à fort rendement comme la colocation, location courte durée, immeuble, division qui vous généreront donc beaucoup d’excédents chaque mois. Ce cash-flow pourra vous servir à financer votre loyer.

Il est donc très important de réfléchir s’il faut investir ou non dans l’achat d’une résidence principale. Je ne conseille vraiment pas d’investir dans votre résidence principale car vous ne pourrez pas ou difficilement investir dans l’immobilier. De plus, il est très difficile de s’en débarrassez. Vous perdrez donc beaucoup d’argent et de temps contrairement à l’investissement dans l’immobilier.

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