Comment négocier le prix d’un appartement

Négocier le prix d'un appartement

Vous voulez négocier mais vous avez peur de faire des offres ? Vous ne savez pas comment vous y prendre ? Vous avez peur de vous faire jeter ? Que vous ayez peur de négocier ou non, c’est une étape à laquelle vous ne pourrez pas échapper si votre objectif est de faire de très bonnes affaires ! Le prix de vente affiché d’un bien immobilier est rarement l’affaire du siècle. Dans cet article, découvrez pourquoi il est nécessaire de négocier pour réussir dans l’investissement immobilier et comment négocier un bien avec succès.

Ne jamais acheter au prix du marché !

Il ne faut pas perdre l’objectif premier pour gagner sa vie avec l’immobilier rapidement. Avoir un bien qui s’autofinance et génère du cash-flow est ce qu’il faut absolument respecter. Si c’est le cas, votre capacité d’emprunt augmentera et vous toucherez des loyers après paiement des charges dont le crédit alors que vous n’aurez pas mis 1€ dans l’achat. Et si vous avez de l’argent à investir, je ne vous recommande pas de l’acheter cash car il faut utiliser l’effet de levier de la banque au maximum.

De plus, vous devez absolument acheter votre bien en dessous du prix du marché pour que le banquier vous fasse confiance et vous finance beaucoup plus facilement à 110%, c’est-à-dire avec les frais de notaire. Les banques sont frileuses à l’idée de financer les frais de notaires car c’est comme si elle prêtait plus que la valeur du bien. Son risque est donc plus élevé car si vous revendez votre bien demain, les frais de notaire ne seront pas dans le prix de vente. En revanche, si vous achetez votre bien en dessous du prix du marché, elle aura beaucoup plus de facilité à vous les financer. Vous faites faire une estimation pour lui prouver et je vous assure que la différence entre les deux situations est incroyable pour obtenir un financement à 110%.

Comprenez bien que la négociation n’est qu’une histoire de sentiments. Ce n’est pas une histoire d’argent ! La situation du vendeur rentre donc énormément en jeu mais aussi votre façon de négocier. Voici donc 5 étapes que vous devez absolument respecter pour faire de grosses négociations !

Avoir un objectif de prix

Un bien est potentiellement intéressant et vous voulez faire une offre ? C’est super mais de nombreuses personnes n’ont pas de prix limites, c’est-à-dire le prix maximum auquel ils sont prêts à aller. Pour cela, vous devez faire vos calculs de manière précise pour voir combien cet investissement vous dégagera de cash-flow chaque mois. Ce qui est génial, c’est que vous pouvez savoir combien vous pouvez gagner avant d’investir contrairement à la bourse.

Connaître la marge de négociation

Pour faire de bonnes négociations, il faut tomber sur un bon vendeur. Un bon vendeur est un vendeur qui doit vendre rapidement. On doit donc chercher à cibler des situations tels qu’un divorce, succession, déménagement, situation d’endettement etc.

Pour cela, il y a donc des questions à poser à l’agent immobilier ou au vendeur si vous passez en direct. Cependant, je vous recommande de passer par une agence car la négociation sera plus facile. Les particuliers ont tendance à surestimer leurs biens car ils y sont trop attachés. L’agent immobilier a pour rôle de les ramener à la réalité et de faire passer vos propositions. Les agents sont beaucoup plus bavards !

Pour connaître la situation du vendeur, il y a comme question à poser :
Quel est la raison de la vente ? Vous pourrez donc connaître la situation du vendeur.
Depuis combien de temps le bien est-il en vente ? Plus le bien est en vente depuis longtemps et plus la marge de négociation est importante. Cela signifie qu’il n’y a pas beaucoup de personnes intéressées.
Quel est la marge de négociation ? En posant la question directement, vous aurez plus d’informations sur la situation et les possibilités. Ce n’est pas parce que la marge de négociation que l’on vous dit est de 5.000€ qu’il ne faut pas proposer 20.000€ de moins. C’est simplement une information de plus à prendre en compte.

Prenez toujours un temps de réflexion

Vous devez toujours prendre du temps pour réfléchir, faire vos offres. Ne négociez jamais à froid, en face à face à la sortie d’une visite. Certains négocient en 2 minutes avec le vendeur directement comme ils négocieraient des fruits et des légumes. Dans cette situation, l’égo rentre souvent en jeu alors faites attention !

Justifiez toujours votre offre

Ne faites pas une offre à un prix bas sans justification. Relevez « pourquoi » vous faites une offre aussi basse. À vous de trouver des défauts sur l’appartement afin de justifier cette offre. Pour caricaturer un peu, il ne faut pas dire « Votre appartement est parfait alors je vous en demande 20% de moins ! ».

Faire plusieurs offres

Un des problèmes les plus courant est que les gens ont peur de faire des offres. Le résultat est donc qu’ils font une offre de temps en temps et se découragent car ils connaitront un refus. Utilisez les probabilités pour mieux négocier. Sur une journée de visite type, j’arrive à visiter entre 10 et 12 biens. Sur tous ces biens, je fais au moins 4 à 5 offres sur les biens les plus intéressants à des prix cassés soit -20% à -30%. Sur ces offres je suis presque sûr d’avoir une contre-offre de malade et de faire une super bonne affaire ! Certaines fois, j’ai même trop de bons retours.

Ne proposez jamais le prix maximum auquel vous êtes prêt à monter. Un bien est à 100.000€ et votre objectif est de 80.000€. N’allez pas proposer 80.000€ car il vous fera une contre-offre qui fera obligatoirement augmenter votre prix. Proposez plutôt 60.000-65.000€ pour essayer de vous équilibrer à 80.000€ ou moins si possible. Négociez et respectez toujours la limite de prix que vous vous êtes fixée.

La négociation est donc nécessaire pour faire de bonnes affaires ! Ne négociez jamais un bien par rapport à son prix de vente mais par rapport à votre objectif de prix d’acquisition. N’ayez pas peur de négocier ! Dès que vos chiffres vous disent d’y aller, faites des offres ! Multipliez les offres pour multiplier vos chances. Passez à l’action et ne lâchez rien car la réussite n’est pas loin. Si vous avez lu cet article en entier, c’est probablement que vous avez la détermination pour devenir un investisseur immobilier à succès.

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