Comment investir dans l’immobilier sans apport ?

Investissement immobilier sans apport

La banque ne prête qu’aux riches ! Il faut mettre 10% d’apport, c’est obligatoire !
Ou bien « il faut acheter sa résidence principale avant d’investir » vous disait votre bon vieil ami qui n’a jamais investi. Tout cela est faux, et j’en suis la preuve vivante.
Nos 5 appartements ont été financés à 110%. Dans cet article, découvrez les méthodes qui vont vous permettre d’investir dans l’immobilier sans mettre un euro de votre poche.

Trouver un bien rentable : une étape indispensable

Cette première étape est la plus importante. Acheter un bien rentable va vous permettre d’emprunter sans limite si vous suivez ces principes essentiels.

L’autofinancement

C’est l’une des règles de base. C’est le fait que le loyer que vous allez percevoir couvre toutes les dépenses tels que :

  • La charge du crédit
  • Les charges de copropriété
  • La taxe foncière
  • L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
  • L’imposition

L’objectif n’est pas que votre trésorerie soit à l’équilibre. Pour pouvoir continuer à investir et pour augmenter votre capacité d’emprunt, il va falloir dégager un excédent d’argent chaque mois. L’argent du loyer qu’il restera une fois toutes les charges payées est un cash-flow positif.
En revanche, si vous devez rajouter de l’argent de votre poche pour payer les charges, on appelle cela un cash-flow négatif.
Vous l’aurez compris, l’objectif n’est pas d’acheter une dette mais d’emprunter intelligemment.

La négociation

C’est le meilleur moyen de baisser la charge principale qui n’est autre que le crédit. Une bonne affaire se fait dès l’achat. En effet, plus vous achèterez votre bien à un prix bas, plus la mensualité du crédit sera réduite.

Trouver le bon vendeur
Une bonne négociation se fait avec un bon vendeur. Mais qu’est-ce qu’un bon vendeur ? Un vendeur pressé ! Quelqu’un qui doit vendre son bien rapidement quitte à brader le prix pour des raisons personnelles. Dans la majorité des cas, ces raisons sont :

  • Un divorce
  • Une succession
  • Des problèmes d’argents

Les raisons de la vente et les situations du vendeur sont différentes à chaque fois.
Une bonne affaire passe donc par un bon vendeur. Pour en trouver un, il y a des questions auxquels il faut absolument que vous répondiez :

Pourquoi le bien est-il est en vente ?
Cette question va nous permettre de connaitre la situation du vendeur.

Depuis combien de temps le bien est-il en vente ?
Il est très important de savoir depuis combien de temps le bien est sur le marché et s’il a déjà connu des baisses de prix depuis sa mise en vente. Plus le bien a de l’ancienneté, plus la marge de négociation est élevée. Si le bien a déjà connu des baisses de prix, il est probable que le vendeur veuille vendre son bien rapidement !

Optimiser la rentabilité

Faire des bonnes affaires en location simple, c’est-à-dire avec un seul locataire est devenu difficile. Il faut donc multiplier les loyers pour une même surface.

La colocation : Vacance locative rare, rentabilité maximale et très de peu de risque d’avoir des loyers impayés. C’est ma méthode d’investissement favorite !

Les immeubles de rapports : Le prix d’achat est plus bas qu’un appartement ou une maison car il y a beaucoup moins de concurrence. En effet, cela n’intéresse pas les gens qui veulent acquérir une résidence principale. Il n’y a donc que les investisseurs qui peuvent se positionner sur ce type de biens. De plus, vous gérez les charges comme vous le voulez. La gestion est simplifiée et les frais de notaires sont réduits car vous achetez plusieurs appartements en une fois.

La location courte durée : C’est le type de location le plus rentable. Cependant, la gestion prend beaucoup plus de temps que les autres façons de louer vos biens. Il va falloir gérer le check-in, check-out, ménage et réservations. Bien entendu, ces taches peuvent être déléguées mais il va tout de même falloir gérer du personnel.

La division : Ce n’est pas ce que je vous recommande pour votre premier investissement mais cette méthode peut être très profitable. En effet, la division consiste à créer deux appartements dans un seul. Vous augmentez donc la rentabilité. Vous pouvez même coupler cette stratégie avec la location courte durée. Lorsque vous faites ce type d’opération, il y a de grandes chances pour que vous réalisiez une bonne plus-value à la revente.

Cette liste vous donne donc une idée des possibilités d’investissement. Cela dépend de votre objectif : Vous pouvez soit vouloir vivre de vos loyers le plus rapidement possible, soit développer un patrimoine pour votre retraite ou pour vos enfants par exemple.
Actuellement, nous avons 35 colocations qui ont été financer à 110%. Elles nous génèrent plus de 2500 euros de cash-flow net par mois. Ce type de location prend peu de temps à la gestion et est facilement reproductible.

Augmenter la valeur perçue du bien

Les avantages d’acheter un bien avec des travaux

Le premier point non négligeable est que la négociation est beaucoup facile. Les biens délabrés sont souvent issus d’un héritage, d’une situation particulière contrairement au particulier classique qui va revendre son appartement. De plus, il y a beaucoup moins de concurrence à l’achat. Les travaux font peur aux gens. Il y aura donc moins de visites et moins d’offres. La marge de négociation est donc plus large.

Le second est que les frais de notaires sont beaucoup moins élevés. Ils sont calculés sur le prix d’achat. Or, vous achèterez votre bien à un prix dérisoire par rapport à son prix neuf. Cela peut représenter une économie de plusieurs milliers d’euros.

Le troisième point est que vous allez pouvoir le mettre au gout du jour. Certains biens en vente ne nécessitent pas de travaux mais ne sont pas au gout du jour. En réalisant des travaux, vous allez pouvoir avoir un bien moderne et qui répond aux demandes du marché pour le même prix. Votre bien sera neuf. Cela réduit la vacance locative car votre bien se situe dans le top 5% des biens sur le marché ! Votre locataire restera donc plus longtemps et vous pourrez louer plus cher et plus facilement. Cela vous permettra par conséquent d’attirer des personnes d’un niveau social plus élevé.

Le quatrième est qu’il y a un avantage fiscal à réaliser de grands travaux. Certains statuts permettent de déduire fiscalement les travaux des revenus de vos investissements locatifs.

Estimer des travaux

Certaines personnes se contentent de ne faire qu’un devis et c’est une erreur. Il est important de toujours comparer. C’est d’ailleurs ce que je vous recommande de faire aussi avec vos offres de prêts. Demander le devis d’un minimum de 3 personnes. Comparez les prix.

Le bon artisan

Trouver le bon artisan peut s’avérer être une tâche difficile.
La méthode la plus simple est le bouche à oreille. Demandez à vos connaissances s’ils connaissent un bon artisan. Fréquentez les rendez-vous d’investisseurs. Le networking est très important. Ils seront ravis de vous donner le numéro de téléphone d’un bon artisan

Cependant, cela n’est pas possible pour tout le monde. Dans ce cas, demandez à l’artisan de vous faire visiter des chantiers qu’il a ou qu’il réalise actuellement.

Il y a aussi l’existence de sites communautaires comme Doyouno par exemple qui vous permettent de trouver les meilleurs artisans prêts de chez vous grâce aux avis de leurs clients.

Un décorateur d’intérieur

Je pense qu’il est très important de faire appel à un décorateur d’intérieur ans certaines situations. En effet, si vous envisagez de faire de la location courte durée, il est préférable d’en avoir un. Dans ce type de location, l’aménagement et l’ambiance de votre bien est très importante. Je vous conseille aussi de faire appel à un photographe professionnel. Ce sont des investissements qui seront très rentable sur le moyen terme.

La localisation

Ce point est souvent négligé. Mais la localisation est pourtant la clé pour louer votre bien. En effet, une bonne localisation vous permettra d’avoir assez de dossiers pour pouvoir choisir un bon locataire. Cette tâche s’avère beaucoup plus difficile lorsque vous n’avez que 2 dossiers. C’est pourquoi il faut accorder une grande importance à l’emplacement.

Etudier l’évolution démographique : Si le nombre d’habitants est en baisse, cela signifie qu’il y a de plus en plus de logements vides. C’est pourquoi il faut privilégier des villes en croissance. Cela indique que la demande est en constante augmentation contrairement à l’offre car le nombre de bien n’est pas illimité.

Le taux d’emploi : Cela va vous donner une idée de la situation financière moyenne des habitants de la ville. Si le taux de chômage est très élevé, ce n’est pas un bon critère.

L’accessibilité et les transports : Plus votre bien est proche des transports, plus il se louera facilement. Vous pouvez très bien faire des bonnes affaires dans des villes de campagnes mais il sera toujours plus facile de trouver un locataire quand votre bien est proche des transports et des commerces.

Prenez le temps d’étudier la zone dans laquelle vous voulez investir. Vous mettrez toutes les chances de votre côté pour faire un excellent investissement !

Multiplier les offres

La peur de négocier est très présente chez les gens. Ils ont souvent peur que leur ego soit atteint. Pourquoi ?

    • Car ils n’aiment pas s’heurter à un refus
    • Car demander une baisse du prix, c’est « humiliant » dans les codes de la société

Je vous assure que je reçois chaque jour des messages de personnes qui sont terrorisés à l’idée de négocier.

Il va falloir laisser votre ego de côté et arrêter de réfléchir dès que vos calculs vous disent que vous pouvez faire une offre, que ce bien est une super affaire ! N’hésitez plus et foncez. Le premier est toujours le plus difficile.

Une des stratégies que j’utilise pour multiplier les chances d’avoir un accord du vendeur est de faire un maximum d’offres. Plus vous faites d’offres, plus les chances d’avoir un accord sont élevées.

Pour vous donner un ordre d’idée, lorsque je visite 10 biens dans la journée je fais en moyenne 4 offres. Sur ces 4 offres, j’ai au minimum un accord. Ce n’est pas une science exacte. Il y a une petite part de chance mais je fais jouer les probabilités en ma faveur.

Obtenir un financement

Trouver une bonne affaire est une chose. Cependant, il va falloir passer par une autre étape tout aussi importante. Comme je dis assez régulièrement, vous pouvez trouver l’affaire du siècle mais sans financement vous ne serez pas en mesure de l’acheter.

Connaître votre capacité d’emprunt

L’accord d’un prêt passe déjà par une demande réaliste par rapport à vos revenus. C’est pour cela qu’il est important de connaitre le montant que vous pouvez emprunter.

En effet, si vous demandez un prêt de 300.000 euros alors que vous ne pouvez emprunter que 100.000 euros, votre demande sera refusée à coup sûr. C’est pour cela qu’il faut être réaliste.

La capacité d’emprunt se calcule par rapport à la mensualité du crédit.
En effet, 33% de vos revenus nets représente la mensualité maximale que vous pourrez demander à votre banquier.

Prenons l’exemple d’une personne qui gagne 1800 euros par mois. Elle a un crédit à la consommation qui lui coûte 200 euros chaque mois. Ses revenus nets sont donc de 1600 euros.
1600 / 3 = 533.
La mensualité du crédit maximale est donc de 533 euros pour cette situation. On appelle cela la règle des 33%.
Avec cette capacité d’emprunt, cette personne pourra demander un prêt de 100.000 euros. En effet, un prêt de 100.000 euros sur 20 ans au taux actuel de 2.03% (assurance comprise) équivaut à une mensualité de 520 euros.
Maintenant, vous savez sur quel type de biens vous pouvez vous positionner.

Rassurez votre banquier

La banque est un gestionnaire de risque. Elle doit s’assurer que vous serez en capacité de la rembourser. Elle va donc juger cette capacité grâce à un certain nombre de critère.

Le premier est d’assainir vos finances personnelles. Evitez les découverts réguliers car cela traduit une mauvaise gestion de votre argent. Ce n’est pas très rassurant.
D’ailleurs, dans 90% des cas vous n’accepteriez pas de prêter de l’argent à votre ami qui finit toujours à -200 euros le 25 du mois et c’est bien normal.

Soldez vos crédits à la consommation si vous en avez. C’est un gros passif très mal vu par les banques. Cette dette ne vous rapporte pas d’argent.

Ensuite, il est important d’épargnez. En épargnant, vous allez montrer à votre banquier que vous savez gérer votre budget et que vous ne vivez pas au-dessus de vos moyens. Il va falloir vous créer un fond de précaution. C’est de l’argent qui va vous permettre de réagir en cas d’imprévus. Il se peut que vous ayez des travaux qui n’était pas prévu par exemple.

Sachez que votre situation professionnelle est très importante. Votre banquier va favoriser la stabilité. Privilégiez donc les contrats à durée indéterminée.

D’ailleurs j’aimerais répondre à une question que l’on me pose assez régulièrement. Non, il n’est pas possible d’emprunter si vous êtes au chômage sauf cas exceptionnel. Ne rêvez pas et concentrez-vous sur la recherche d’un travail, c’est la première étape.

Préparez un dossier parfait

Le financement est la clé de l’investissement locatif. Les gens se concentrent énormément sur la recherche et l’achat d’une bonne affaire mais délaissent très souvent le dossier bancaire. C’est pourtant très important pour la réussite de votre projet. Il faut donc y concentrer beaucoup d’efforts.

Vous devez permettre à votre banquier de se projeter grâce à votre présentation lors du rendez-vous. Préparez donc un diaporama ou des feuilles très bien travaillées avec des graphiques de la rentabilité de votre investissement et des prévisionnels. Il doit y trouver tous les chiffres dont il a besoin.
Vous allez aussi lui laisser un dossier. Il doit y trouver toutes les réponses aux questions qu’il peut se poser. Vous devez faire tout le travail à sa place.
Vous devez aussi venir avec tous les documents nécessaires pour ne pas lui faire perdre de temps :

        • Vos trois derniers relevés de compte en banque
        • Vos trois derniers avis d’imposition
        • Vos trois derniers bulletins de salaires
        • Votre justificatif de domicile (facture de téléphone …)
        • Votre justificatif d’identité (CNI, passeport)

Faciliter la vie de votre banquier est important. Vous allez vous différencier de la majorité de ses clients qu’il voit défiler dans son bureau quotidiennement.
Un sentiment de réciprocité se créera et il ira défendre votre dossier à ses supérieurs. Il sera de votre côté et fera tout son possible pour mener à bien votre projet.

Augmenter votre valeur perçue

Laissez de côté votre survêtement favori du Real Madrid. Mettez votre plus beau costume. Votre banquier sera plus à l’écoute et vous prendra plus au sérieux. Je le dis assez régulièrement mais le monde de l’investissement est un cercle très fermé.
« Mettre une tenue habillée suscite en nous un sentiment de puissance, qui change notre manière habituelle de voir le monde », explique Abraham Rutchick, professeur de psychologie de l’université de Californie.
La conclusion à en tirer est qu’être bien habillé à un rendez-vous important augmentera votre confiance en vous et votre crédibilité. C’est un point à ne pas négliger. En effet, il faut mettre toutes les chances de son côté.

Le banquier est votre ami. Vous ne devez pas le voir comme le méchant monsieur qui va chercher la petite faille pour vous refuser votre demande de prêt. Certaines personnes redoutent le banquier ou développe inconsciemment une haine envers lui. Ces gens-là vont souvent devenir arrogeant, ce qui va susciter l’énervement de votre banquier. C’est tout à fait normal. Il n’ira donc pas votre sens.

Persévérez

Voici le critère le plus important. Celui qui va vous permettre d’atteindre vos objectifs ou non. Faites preuve de persévérance !
Il est possible que la banque refuse votre demande de prêt. Certains s’arrêteront à ce refus. D’autres persévéreront et prendrons des rendez-vous avec la banque jusqu’à trouver un accord de prêt !

Gardez en vue vos objectifs et votre pourquoi.
Ce que je vous conseille, c’est d’écrire vos objectifs sur une feuille. Lisez-les chaque jour. Cela va vous motiver !

J’ai lu de nombreux livres sur l’investissement locatif et sur le développement personnel. A un moment de leurs vies, des personnes inspirantes ce sont mis à raconter leurs histoires, leurs expériences et leurs meilleurs conseils.

Les livres sont donc un moyen très puissant pour vous motiver, vous donner une ligne conductrice et vous ouvrir l’esprit dans cet univers de l’indépendance financière. Vous vous identifierez dans l’histoire de certains auteurs.

Voici les 4 livres que je vous recommande. On y parle d’indépendance financière, d’investissement dans l’immobilier mais aussi du mindset pour réaliser toutes ses choses. Vous y trouverez tous les principes nécessaires à la réalisation de vos objectifs :

        • Des bancs de la fac à l’indépendance financière: (sans héritage et sans capital) de Raphael Carteni
        • Tout le monde mérite d’être riche d’Olivier Seban
        • La semaine de 4 heures : Travaillez moins, gagnez plus et vivez mieux ! de Timothy Ferriss
        • Père riche, père pauvre de Robert T. Kiyosaki

Investir dans l’immobilier n’est pas facile, mais ce n’est pas non plus impossible quand vous savez comment vous y prendre. Vous savez à présent comment investir dans l’immobilier sans apport.

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