Comment devenir propriétaire d’un appartement gratuitement ?

Devenir propriétaire d'un appartement

L’investissement immobilier est victime de beaucoup de fausses croyances. Il est possible de devenir propriétaire d’un bien sans mettre 1€. Le but est d’utiliser la banque pour financer l’achat du bien et que le locataire paie les charges et le crédit. Vous vous construirez donc un patrimoine en partant de zéro. L’effet de levier est énorme si vous mettez en place ce principe. Dans cet article, découvrez comment acheter un bien qui s’autofinance et comment obtenir un financement à 110% par la banque.

Avoir un bien qui s’autofinance

Avant de trouver un financement, il est important de vouloir acheter une bonne affaire, c’est-à-dire que le loyer que vous allez percevoir doit payer toutes les charges mais aussi le crédit. Cependant, il est important de générer de l’excédent afin d’augmenter vos revenus ce qui va donc augmenter votre capacité d’emprunt. Cet argent vous permettra de vous créer une trésorerie en cas d’imprévu, de vivre de vos loyers si vous multipliez les acquisitions ou bien de faire des remboursements anticipés afin de vous créer un gros patrimoine.

Négociation

N’oubliez jamais qu’une bonne affaire se fait dès l’achat. La mensualité du crédit dépend du prix que vous allez emprunter. En négociant, vous baissez donc cette charge qui est la plus élevée.

Une bonne affaire se fait avec un bon vendeur. Un bon vendeur est quelqu’un qui est prêt à vendre son bien moins cher car il doit vendre rapidement. Sa situation l’oblige à vendre comme par exemple un divorce, déménagement, succession, dettes. Les raisons sont infinies même si celles-ci sont les plus courantes.

Pour trouver un bon vendeur, il va falloir demander la raison de la vente à l’agent immobilier ou même au vendeur si vous passez en direct. Les agents immobiliers sont très bavards, je vous assure.

Ensuite, il faudra demander depuis combien de temps le bien est en vente. Si le bien est en vente depuis longtemps, c’est qu’il y a peu de concurrence sur ce bien. Vous pourrez donc plus facilement négocier. Un autre indicateur très puissant est si le bien a déjà connu des baisses de prix. Un bien en vente depuis peu mais qui a déjà connu des baisses de prix est aussi un très bon signe.

Visitez de nombreux biens et n’ayez pas peur de faire des offres. Il est important de faire plusieurs offres afin de multiplier les chances d’avoir une offre d’achat acceptée. Si vous faites 5 offres à -30%, vous aurez beaucoup plus de retours que si vous le faites sur un seul bien.

Négociez toujours le prix d’un bien par rapport à votre objectif, le prix auquel il est rentable et intéressant pour vous. Ne le négociez pas par rapport à son prix de vente car certains biens sont vraiment surévalués. Certains particuliers sont très attachés à leurs biens et leurs donnent un prix qui ne correspond pas à celui du marché.

Plus de loyer pour la même surface

Pour trouver « la bonne affaire » en immobilier, il faut acheter le bien le moins cher possible. Ensuite, il faut qu’il rapporte le plus de loyer possible. Il faut donc augmenter la rentabilité de notre bien grâce à différents types de mise en location.
Je parle assez régulièrement de « multi-location » pour faire de très bonnes affaires à l’heure actuelle car il est de plus en plus dur d’avoir de bons rendements locatifs avec de la location simple.

Vous pouvez faire de la location courte-durée afin d’avoir plusieurs locataires qui ne resteront que quelques jours à chaque fois mais qui paieront à la nuitée. Ce type de location est le plus rentable mais il demande quand même plus de temps au niveau de la gestion.

Mon type d’investissement favori est la colocation. On dégage beaucoup plus de loyers qu’une location simple. Vous louez à la chambre, principalement à des étudiants mais aussi à des jeunes actifs. La gestion est peu chronophage.

Vous pouvez faire de la division par exemple, c’est-à-dire que vous allez transformer un grand appartement en deux petites surfaces. Les petites surfaces se louent toujours plus chères.

Avec toutes ces stratégies, vous augmentez donc vos loyers tout en diminuant le prix d’achat grâce à la négociation. C’est le processus à suivre afin de trouver une voire plusieurs bonnes affaires.

Obtenir un financement à 110%

L’objectif est de mettre 0€ dans l’acquisition de votre bien. Vous utiliserez donc l’effet de levier au maximum en utilisant l’argent de la banque.

La première chose est d’acheter votre bien en dessous du prix du marché. C’est très important car cela permettra à votre banquier de voir que vous savez investir et qu’il finance un bien qui peut potentiellement être vendu plus cher dès demain. La banque prend donc moins de risque.

Ensuite, il faut faire tout le travail à la place de votre banquier. Venez avec tous les documents nécessaires mais faites aussi un dossier où il aura toutes les réponses à ses questions dont des prévisionnels de la rentabilité de votre bien et des photos. Si vous faites votre dossier avec sérieux, vous vous différencierez obligatoirement de ses autres clients.

Il faudra lui montrer que votre bien s’autofinance et qu’il génère de l’argent en plus chaque mois, ce que l’on appelle un cash-flow positif.

Devenir propriétaire d’un appartement n’est pas quelque chose d’insurmontable. Laissez de côté les fausses croyances et passez à l’action. Veuillez à bien respecter toutes ces étapes si vous voulez continuer à investir. Si vous achetez un bien qui ne s’autofinance pas, la banque vous prêtera peut-être une fois mais ne vous fera plus jamais confiance. Vous perdrez donc du temps et de l’argent car vous devrez vous séparer de cette mauvaise affaire.

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