Comment acheter 10 appartements sans argent

Comment acheter 10 appartements sans argent
Rejoindre Rentabilité Maximale

Etre le propriétaire d’un grand parc immobilier fait obligatoirement rêver ! Cependant, c’est un rêve auquel peu de personnes donne suite car ils pensent que ce n’est réserver qu’aux riches. De nombreuses personnes se sont constituer un patrimoine immobilier important en partant de 0. Il est indispensable d’avoir une stratégie pour ne pas vous planter. Réussir son premier investissement immobilier est capital. Dans le cas contraire, vous ne ferez pas plus d’une opération et serez bloquer pour vos futures projets immobiliers. Dans cet article, je vous détaille un processus qui permet de devenir propriétaire de 10 biens ou plus sans argent.

Autofinancement

Si vous avez lu mes autres articles, vous remarquerez que je parle assez souvent d’autofinancement et c’est bien normal. Si vous ne respectez pas cette règle, vous ne pourrez pas devenir propriétaire de plusieurs biens et vivre à terme de vos revenus locatifs.

Mais l’autofinancement, c’est quoi au juste ? L’objectif est de faire financer le cout d’acquisition du cout du bien par la banque à 110%, c’est à dire avec les frais de notaires. Vous allez ensuite louer ce bien et percevoir un loyer chaque mois. Mais vous aurez aussi des charges comme la taxe foncière, charges de copropriétés, impôts, assurance etc. La notion d’autofinancement est donc le fait que le loyer que vous percevrez chaque mois soit assez élevé pour couvrir toutes ces charges dont le crédit.

Augmentation de votre capacité d’emprunt

Cash-flow

Augmenter sa capacité d’endettement est important. Si votre bien s’autofinance à peine, votre capacité d’emprunt baissera car la banque provisionne une partie des loyers. Vous devez donc générer un excédent, c’est à dire qu’il doit rester de l’argent du loyer une fois toutes ces charges payés. C’est un cash-flow positif. Vos revenus augmenteront donc car votre cash-flow mensuel viendra s’ajouter à vos revenus comme votre salaire.

Pour avoir un cash-flow positif, vous devrez faire de bonnes affaires. la règle numéro 1 est de négocier car les bonnes affaires se font dès l’achat ! En effet, plus vous achetez votre bien à un prix bas et plus la mensualité de crédit sera faible. votre cash-flow sera donc bien plus élevé.

Ensuite, cherchez à augmenter les loyers pour une même surface en faisant des types de locations plus rentable pour une même surface comme la colocation, la location courte durée par exemple. Contrairement à il y a quelques années, il est difficile d’avoir des cash-flow élevés sur un bien en location simple, c’est à dire la location d’un bien à un seul locataire.

Règle des 33%

Avoir un bien qui s’autofinance et génère du cash-flow est une étape indispensable. Cependant, il y a d’autres choses à respecter comme la règle des 33% à respecter pour augmenter à chaque nouvel investissement votre capacité d’emprunt.

Vous pouvez empruntez pour une mensualité de crédit jusqu’à 33% de vos revenus nets, c’est à dire sans crédit. C’est d’ailleurs pour sa que je ne recommande pas d’acheter sa résidence principale. Avec des revenus nets de 1600€, vous pouvez donc empruntez 100.000€ sur une durée de 20 ans pour 525e par mois. Si votre bien génère 300€ de cash-flow après paiement de toutes les charges, vous ne gagnez plus 1600€ par mois mais bien 1900€. Vous pourrez donc emprunter 127.000€ pour votre prochain investissement.

Règle des 70%

La seconde règle à respecter est la règle des 70%. Dans son calcul d’autofinancement, la banque provisionne 30% des loyers perçus et ne prend en compte que 70%. Pour que votre bien s’autofinance et ne soit pas déficitaire pour vous, il faut donc que 70% des loyers > Mensualité du crédit.

En respectant ces 2 règles, votre capacité d’emprunt augmentera et vous pourrez donc continuer à investir et sur de plus gros biens. Vous n’aurez pas mis d’argent dans vos investissements et utiliserez donc au maximum l’effet de levier que la banque permet. C’est d’ailleurs ce que je recommande. Veillez donc à bien respecter ces deux règles si vous ne voulez pas vous retrouver bloquer après votre premier investissement.

Les banques vont-elles me suivre ?

Respecter toutes ces règles permet de prouver au banquier que vous savez réellement investir. Vous n’achetez pas une dette et dégager un cash-flow positif chaque mois. Il vous fera donc confiance beaucoup plus facilement.

Monter un dossier bancaire ultra complet à chaque fois et trouvez-vous une « banque partenaire », c’est à dire une banque qui sera prête à vous financer pour plusieurs biens. Vous devez créer une vraie relation de confiance. Sachez qu’une banque vous financera en moyenne pour 400.000 à 500.000€ de crédit en moyenne. Des fois, elle pourra vous financez plus et des fois moins. Vous devrez alors changer de banque. Elles doivent limiter leurs risques sur une seule personne alors elle vous diront de vous trouver une autre banque à un moment donner. Mais ce n’est pas un problème !

Votre accès au financement dépendra aussi de votre situation. Une situation stable est presque obligatoire pour pouvoir investir. Je ne peux donc rien vous garantir mais je peux vous assurer que si vous avez une situation moyenne et que vous respectez toutes ces règles que je viens de vous partager dans cet article, vous arriverez à vous créer un patrimoine conséquent sans apport. Vous devez faire preuve de persévérance et ne pas vous arrêter à un refus de la banque, ce qui peut arriver à tout le monde. C’est votre engagement et votre motivation qui feront toute la différence !

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