6 erreurs fatales à éviter en immobilier

Erreurs en immobilier

Certaines erreurs peuvent vous plomber dans l’immobilier et rendre beaucoup plus difficile vos opérations futures. C’est pour cela qu’il est très important de les éviter afin de continuer à investir.

Acheter un bien qui ne s’autofinance pas

Il est clair que si vous achetez un déficit, vous serez obligé de rajouter de l’argent chaque mois. Ce n’est donc plus un actif mais un passif car il ne vous rapporte pas d’argent mais vous en coûte

Le banquier ne vous fera plus confiance et votre capacité d’emprunt baissera. Vous aurez du mal à vous débarrasser d’une mauvaise affaire et perdrez forcément de l’argent et du temps.

Pour qu’un bien s’autofinance, il faut que le loyer que vous allez percevoir couvre toute les dépenses (crédit + taxe foncière + charge de copropriété + assurance + impôts).

Mais l’objectif n’est pas d’avoir un bien qui s’autofinance juste. Il faut qu’il reste de l’argent dans votre poche, c’est ce que l’on appelle un cash-flow positif. Grâce à cet excédent, votre capacité d’emprunt augmentera et il vous restera de l’argent chaque mois pour vous.

J’en profite pour vous déconseiller d’investir dans des programmes neufs et de défiscalisation car c’est pour moi l’arnaque du siècle dans l’immobilier. Évitez cela à tout prix !

Acheter cash

Je pense qu’acheter cash dans l’immobilier est une grande erreur. En effet, l’immobilier permet de profiter de l’effet de levier en empruntant à la banque.

Si vous voulez investir du cash, préférez mettre 20 000 € d’apport sur 5 biens plutôt que 100 000 € sur un seul. Utiliser l’argent de la banque au maximum.

Certains vous diront qu’il faut obligatoirement mettre 10 % d’apport mais c’est complètement faux. Dans ce cas-là, allez voir d’autres banques et persistez ! C’est votre motivation et votre engagement qui feront la différence.

Ne pas tester la demande locative

Beaucoup trop de personnes se lancent sans même avoir testé le marché. Ils ne savent même pas s’ils pourront louer leur bien et à quel prix.

Cela peut donc fausser les chiffres qu’ils utilisent pour calculer la rentabilité de leur achat.

De plus, l’objectif est de recevoir beaucoup de dossiers afin d’être très sélectif dans le choix de vos locataires.

Il est donc important d’étudier les chiffres et les statistiques (évolution de la population, % de propriétaire, taille moyenne d’un bien, nombres d’étudiants etc.) de la ville dans laquelle vous comptez investir.

Vous pouvez aussi faire de fausses annonces avant d’acheter un bien. Cela vous permettra de ne pas surestimer les loyers et vous pourrez prendre en compte le loyer où vous avez beaucoup de demandes dans vos calculs de rentabilités.

Acheter un bien au-dessus du prix du marché

L’objectif est d’acheter un bien qui s’autofinance et qui génère du cash-flow chaque mois. Il faut donc acheter votre bien en dessous du prix du marché afin de montrer à votre banquier que vous savez investir et afin de diminuer la charge principale qui n’est autre que la mensualité du crédit.

Il faut bien comprendre que nous sommes là pour faire de bonnes affaires. Laissez donc de côté les sentiments ainsi que les coups de cœur. Nous achetons des mètres carrés et non un « beau bien »

Pour faire de très bonnes affaires, il est nécessaire de négocier. Ne négociez jamais en fonction du prix de vente mais en fonction du prix auquel vous voulez acquérir le bien.

Le prix auquel le bien est proposé ne veut strictement rien dire. Pour multiplier les chances de voir vos offres d’achat acceptées, il va falloir faire de nombreuses visites et plusieurs offres afin de mettre toutes les probabilités de votre côté.

Acheter un bien en dessous du prix du marché va aussi vous permettre de prendre des précautions. En cas de revente rapide, vous ne perdrez pas d’argent et réaliserez peut-être une plus-value.

Ne faire que de la location nue

La location nue présente de nombreux désavantages contrairement à la location meublée. Pour commencer, la location nue s’adresse à moins de personnes. En effet, vous toucherez beaucoup plus de personnes en louant votre bien en meublé.

Ensuite, le meublé permet d’avoir des loyers plus élevés par rapport à la location nue. C’est normal car vous proposez une prestation supplémentaire, la location de meubles.

Le troisième avantage est la fiscalité. Vous allez pouvoir profiter du statut loueur meublé non professionnel qui propose de réels avantages. Au régime micro-bic, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 50 %.

Je ne dis pas de ne pas faire de location nue mais je vous conseille simplement de privilégier la location meublée.

Sous-estimer le montant des travaux

Mal estimer ses travaux peut vous mettre dans une situation inconfortable. En effet, cela va impacter votre trésorerie et votre cash-flow.

C’est pourquoi il est très important de demander plusieurs devis à différentes entreprises.
Cela vous permettra de voir les montants qui reviennent et utiliser ces chiffres dans le calcul de votre rentabilité.

N’essayez pas d’estimer les travaux vous-même car une erreur dans l’immobilier peut vous faire perdre beaucoup de temps et d’argent ! Prenez donc toutes vos précautions car on parle de gros montants.

Faire les travaux vous-même

Faire les travaux soi-même présente de nombreux désavantages. Cependant, si ce sont des petits travaux, il n’y a pas de mal à les faire vous-même. Dans 3 de nos appartements nous avons rajouté une cloison et mis un coup de peinture sans faire appel à un professionnel.

Il faut vous concentrer sur ce qui rapporte le plus, la recherche de bien rentable. Il est clair que si vous faites les travaux vous-même, cela prendra beaucoup plus de temps pour les finir. Vous allez donc passer à côté de plusieurs mois de loyers potentiels car des professionnels vont beaucoup plus vite.

Le second avantage de déléguer les travaux est au niveau des assurances. Imaginons que votre appartement prenne feu demain. L’assurance vient et voit que l’électricité n’a pas été fait par un professionnel. Elle cherchera à ne pas vous rembourser et cela peut être une clause valable.

Ce point-là est un peu plus personnel et dépend de votre situation. Cela dépend du temps que vous avez et de l’importance des travaux ainsi que de vos connaissances dans le bâtiment.

Vous l’aurez compris, une erreur est vite arrivée dans l’immobilier si l’on s’y prend mal. C’est pour cela qu’il est important de prendre toutes ses précautions afin de prospérer dans l’investissement immobilier. Mettez donc toutes les chances de votre côté et passez à l’action !

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