3 Clés pour acheter un appartement rentable

3 Clés pour acheter un appartement rentable
Rejoindre Rentabilité Maximale

Acheter un bien rentable est nécessaire si vous souhaitez réussir dans l’investissement immobilier. L’autofinancement de votre bien doit être respecté afin de pouvoir développer votre patrimoine sans mettre 1€ si vous le souhaitez. De plus, votre bien doit dégager un cash-flow positif chaque mois afin de vous créer des revenus dans l’immobilier mais aussi pour augmenter votre capacité d’emprunt, ce qui vous permettra de vous positionner sur de plus gros projets. Dans cet article, découvrez les 3 clés qui vous permettront d’acheter un appartement rentable.

Négocier

La négociation des biens que vous allez visitez est une étape cruciale pour faire une bonne affaire dans l’immobilier. En effet, une bonne affaire se fait à l’achat. Plus vous achetez votre bien à un prix bas, plus la mensualité du crédit sera faible. Le crédit étant la charge principale et la seule qui soit vraiment diminuante, vous aurez plus d’argent dans votre poche si vous la réduisez.

Pour voir vos négociations réussir, vous devez jouer avec les probabilités. Pour une journée de visites, vous visiterez à peu près 10 à 12 biens si vous y passez toute la journée. Vous devez faire un nombre d’offres importantes. Les gens ont peur de faire plusieurs offres. Pourtant, c’est la clé de la réussite. Si vous faites 5 offres sur vos 12 visites, il y a de nombreuses chances pour qu’une contre-proposition soit très intéressante. Les chances sont beaucoup plus importantes que si vous ne faites qu’une offre.

Proposez toujours moins que le prix objectif, celui auquel vous voulez acquérir le bien au maximum. Ne négociez jamais un bien par rapport à son prix de vente car les gens ont tendance à le surévaluer étant donné que l’émotionnel rentre en jeu. Négociez toujours par rapport à votre prix objectif !

Pour que les négociations aient beaucoup plus de chances de marcher, il faut trouver un bon vendeur, un vendeur qui veut vendre rapidement son bien.
Pour cela, vous devez cibler des situations un peu spéciales du type : divorce, succession, déménagement, endettement. Vous devrez donc chercher à connaître la raison de la vente en posant directement la question à l’agent immobilier ou au vendeur si vous passez en direct.

Négocier vous permettra d’acheter votre bien en dessous du prix du marché, ce qui vous permettra d’obtenir plus facilement un financement car le banquier finance beaucoup plus facilement les biens qui peuvent se revendre plus cher que leurs coûts d’acquisition rapidement. La probabilité de faire une plus-value est donc plus importante aussi. En bref, vous devez absolument négocier pour faire une très bonne affaire.

Augmenter les loyers perçus

Pour qu’une affaire se transforme en très bonne affaire, vous devez chercher à diminuer le prix d’acquisition. Cependant, il faut aussi chercher à augmenter les loyers perçus pour cette même surface.

Pour cela, vous devrez privilégier la multi-location, c’est-à-dire que vous devrez utiliser des modes de location où vous aurez plusieurs locataires différents. La colocation par exemple est très puissante puisque la gestion est très simple et c’est très rentable. Vous ne louez pas à une seule famille mais à la chambre à plusieurs personnes. Les immeubles de rapport aussi sont rentables car ils sont destinés aux investisseurs et parce que vous achetez plusieurs biens en même temps. Vous pouvez aussi utilisez la division de biens, c’est-à-dire créer plusieurs biens en un seul. La location courte durée est aussi très puissante car vous louez à la nuitée mais la gestion est plus lourde.

J’ai moi-même augmenter de 50% la rentabilité sur nos 3 colocations en moyenne. Prenons la colocation de 3 chambres que je loue pour 380 euros charges comprises par personnes soit 300 nets. J’ai donc 900€ qui rentrent chaque mois contre 600 en location simple. Pourtant, la charge de travail est presque la même puisque je n’ai eu qu’à rajouter une cloison soit une après-midi de travail en plus car je ne suis pas doué.

En résumé, multiplier les loyers perçus ne vous demandera pas beaucoup de travail supplémentaire mais le loyer peut changer énormément. Alors choisissez bien votre mode de location en fonction de la gestion que vous voulez mais aussi de la rentabilité. En effet, la location courte durée est le plus rentable mais le plus chronophage aussi. C’est pour cela que j’ai une grande préférence pour la colocation, bon compromis entre gestion, facilité mais aussi forte rentabilité.

Optimisez votre fiscalité

Faites attention à votre fiscalité. Beaucoup trop de personnes se lancent dans l’immobilier locatif sans même la calculer. Cependant, vous avez la prendre en compte dans votre calcul d’autofinancement. Veuillez donc à bien contrôler cette partie qui peut vous tuer la rentabilité locative de votre investissement.

Privilégiez donc la location meublée qui bénéficie d’avantages fiscaux importants. Vous pourrez bénéficier du statut de loueur meublée non professionnelle jusqu’à 32900€ de revenus locatifs.

En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes. Le premier est le régime micro qui vous permet de bénéficier de 50% d’abattement sur vos revenus bruts. Vous ne pouvez donc pas déduire de charges.

Le second est le régime réel simplifié. Vous ne bénéficiez pas d’un abattement mais pouvez déduire de nombreuses charges tel que les frais d’acquisitions, les intérêts si vous avez un crédit, les travaux d’entretiens et réparations courantes. Les gros travaux ne sont pas déductibles mais vous pouvez les amortir tout comme le prix d’achat du bien qui est lui aussi amortissable.

Choisissez donc le régime qui est le plus intéressant pour vous. Privilégiez donc la location meublée en règle générale. Prenez en compte la fiscalité dans votre calcul de rentabilité et optimisa la en optant pour le régime le plus adapté à votre situation.

En résumé, acquérir un bien rentable nécessite le respect d’un processus bien clair. Vous devez vraiment négocier afin de faire « la bonne affaire » mais aussi augmenter les loyers perçus. Faites attention à votre fiscalité. Calculez-la et optimisez-la selon ce qui est le plus intéressant pour vous. Vous avez maintenant les clefs les plus importantes pour devenir un investisseur immobilier à succès.

Cependant, ces conseils ne valent rien sans un passage à l’action. Sortir de sa zone de confort est nécessaire pour sortir son téléphone, demander des renseignements et visiter ! Ce n’est jamais très plaisant au début mais les résultats que vous pouvez obtenir valent le coup !

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